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Organização e Áreas Comuns do Condomínio

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A instituição e constituição jurídica de um condomínio são regulamentadas pela lei federal 4591/64 e pelo Novo Código Civil de 2003 (artigos 1331 e 1358). Os documentos básicos necessários são: Convenção Condominial, Regulamento Interno e ata registrada em Cartório de Títulos e Documentos. Sempre que há a entrega de empreendimentos da CDHU, averbados ou não averbados (regularizados ou não regularizados), os técnicos da Gerência de Orientação Social (GOS) realizam uma série de reuniões com os moradores para orientá-los quanto à constituição do condomínio. Nestas reuniões é feita a eleição do síndico e corpo diretivo, os moradores são orientados como deve ser feita a Ata da Assembleia de Instalação do Condomínio e o que devem fazer para formalizar o condomínio. Mesmo os empreendimentos não averbados (não regularizados) podem ter um condomínio constituído juridicamente - possuir CNPJ. Para tanto, a GOS possui uma minuta padrão (Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio) com a qual é possível obter o CNPJ junto à Receita Federal.

O síndico deve apresentar, ou deixar à disposição, um demonstrativo financeiro detalhado das contas do mês anterior acompanhado dos documentos comprobatórios das entradas e despesas. Informações sobre cotas de condomínio em atraso devem fazer parte deste demonstrativo (ver página 26 e seguintes do Manual do Morador - O condomínio e página 18 do Manual do Síndico). Caso haja dúvidas quanto à prestação de contas do condomínio, ou se o síndico recusar-se a dar informações sobre despesas, é possível destituir o síndico e instituir outro em seu lugar. A eleição de um novo síndico deverá ser feita em uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). A Convenção Condominial determina como deverá ser a convocação da AGE e os demais procedimentos necessários para destituir o síndico e instituir outro em seu lugar. A GOS não promove o assistencialismo e sim a autonomia dos condomínios, mas se os moradores acharem imprescindível a presença de um técnico da CDHU para orientá-los na reorganização do condomínio é necessário encaminhar um abaixo assinado informando o motivo da solicitação do técnico e o documento deverá ser assinado por 25% dos moradores do condomínio. O abaixo assinado poderá ser recebido pelo Posto e encaminhado para a GOS. É bom lembrar que todas as decisões referentes a um condomínio devem ser tomadas nas assembleias e que todos os moradores têm o dever de acatá-las.

A Convenção Condominial prevê as obrigações do síndico, se ele não respeitá-las poderá ser destituído. A Convenção também prevê como isto deve ser feito. A GOS não promove o assistencialismo e sim a autonomia dos condomínios. Caso os moradores achem imprescindível a presença de um técnico da CDHU para orientá-los na eleição de um novo síndico é necessário encaminhar um abaixo assinado informando o motivo da solicitação do técnico e o documento deverá ser assinado por 25% dos moradores do condomínio. O abaixo assinado poderá ser recebido pelo Posto e encaminhado para a GOS. É bom lembrar que todas as decisões referentes a um condomínio devem ser tomadas nas assembleias e que todos os moradores têm o dever de acatá-las.

Procure orientação na Gerência de Orientação Social da CDHU, pois cada caso depende de análise específica.

Não. A CDHU nunca indica o síndico, no máximo acompanha a sua eleição, quem escolhe o síndico são os moradores. Nas assembléias é necessário que estejam presentes 50% mais 1 moradores, se não houver moradores suficientes presentes à reunião, pode ser feita uma segunda chamada (em geral uma hora mais tarde) e as decisões poderão ser tomadas por aqueles que estiverem presentes, independentemente do número de condôminos (muitas vezes apenas três ou quatro moradores comparecem às reuniões). Mesmo que uma minoria tenha tomado decisões importantes para o cotidiano do condomínio, as decisões tomadas na assembléia são definitivas e todos devem acatá-las. É bom lembrar que têm direito a voto apenas os moradores que estão em dia com as despesas condominiais.

Não. Quem tem esta prerrogativa é a assembléia dos condôminos. Se o síndico se recusar a tomar as medidas cabíveis contra o(s) devedor(es) - é dele a responsabilidade legal de fazê-lo -, então será necessário fazer uma assembléia para destituir o síndico e instituir um novo que arque com as responsabilidades inerentes ao cargo. A CDHU segue o que está determinado na lei federal 4591/64 e no Novo Código Civil de 2003 (artigos 1331 e 1358) e não cabe à CDHU tomar qualquer medida contra os maus pagadores

Mesmo os empreendimentos não averbados (não regularizados) podem ter um condomínio constituído juridicamente - possuir CNPJ. Para tanto, a GOS oferece uma minuta padrão (Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio) com a qual é possível obter o CNPJ junto à Receita Federal (ver páginas 26, 27 e 28 do Manual do Morador - O condomínio). A Convenção Condominial determina as multas e sansões para os não pagadores. Depois de esgotadas as determinações da 4 Convenção Condominial, o síndico - é dele a responsabilidade legal de fazê-lo - tem o dever de acionar judicialmente os devedores. Nos empreendimentos averbados, o imóvel devedor pode ir a leilão, mas primeiro é preciso esgotar todas as determinações legais.

O Regulamento Interno é a parte da Convenção Condominial que estabelece as normas de convivência entre os moradores, disciplina o uso das áreas comuns e estabelece multas no caso de descumprimento das normas definidas. O Regulamento Interno é estabelecido pelos moradores do condomínio.

O Regulamento Interno é a parte da Convenção que estabelece as normas de convivência entre os moradores e estabelece multas no caso de descumprimento das normas definidas na Convenção Condominial. Se o regulamento do condomínio não prevê multas para os casos de vizinhos com "comportamento anti-social" isto deverá ser discutido pela assembléia na próxima reunião condominial.

Não. O síndico não pode impedir que melhorias sejam feitas no prédio. Mas a decisão de contratar um determinado serviço deve ser tomada pela assembléia e o serviço deveria ser feito apenas por técnicos especializados para evitar problemas futuros como infiltrações, uso irregular da fiação existente e conflito com o pára-raios. Caso o síndico se recuse a assumir as responsabilidades inerentes ao seu cargo, então será necessário fazer uma assembléia para destituir o síndico e instituir um novo síndico. (ver itens 3 e 4)

Quem tem a prerrogativa de contratar ou não uma administradora ou decidir pela individualização da água é a assembléia dos condôminos. Os interessados em contratar uma empresa para administrar o condomínio devem tentar convencer os demais das vantagens da terceirização do serviço. Mas a assembléia é soberana. É bom lembrar que têm direito a voto apenas os moradores que estão em dia com as despesas condominiais

Quando os moradores de algum conjunto habitacional mostrarem interesse em individualizar a água, é necessário, primeiro, procurar a companhia de fornecimento de água do município (DAEE, SAE, SEMASA, SABESP, etc.) para obter informações e especificações sobre a individualização da água e 5 substituição dos relógios. Os moradores deverão também fazer um pedido formal de individualização, com a concordância de 25% dos condôminos. Os dois documentos: informações da companhia de água do município e o pedido dos condôminos deverão ser encaminhados para a GOS.

Em primeiro lugar é preciso verificar se não se trata de um problema da coluna d'água do edifício, se for o caso, a responsabilidade do conserto é do condomínio, ou seja de todos os moradores. Se o síndico (ou o representante que recolhe as taxas) se recusar a mediar a negociação ou faltar com suas obrigações o condômino prejudicado deve procurar a Defensoria Pública - o amparo da lei - e exigir que os consertos necessários sejam feitos (ver página 6 e seguintes do Manual de Conservação e Melhorias). É fundamental que a reclamação e a negociação sejam feitas com isenção de ânimos ("com a cabeça fria").

Sim. As portas e janelas instaladas nos prédios da CDHU estão de acordo com os projetos aprovados e as normas regulamentadas por leis municipais, portanto não podem ser trocadas por modelos diferentes dos já instalados, a não ser que a substituição seja uma decisão coletiva, tomada em assembléia que deverá procurar a prefeitura e verificar se a alteração pode ser feita.

As portas e janelas instaladas nos prédios da CDHU estão de acordo com os projetos aprovados e as normas regulamentadas por leis municipais, portanto não podem ser trocadas por modelos diferentes dos já instalados, a não ser que a substituição seja uma decisão coletiva, tomada em assembléia que deverá procurar a prefeitura e verificar se a alteração pode ser feita.

Se o imóvel não estiver invadido, tampouco comercializado, a CDHU arca com as despesas de condomínio. É necessário verificar com a GAH responsável a real situação do imóvel e, se de fato se tratar de um imóvel vago (não comercializado), entrar em contato com a GOS para que seja efetuado o pagamento. O responsável pela cobrança é o síndico que deverá apresentar alguns documentos (ata de eleição do síndico, CNPJ, boletos com a discriminação das despesas).

Os empreendimentos que estão sendo averbados (regularizados) muitas vezes precisam de reformas para adequação à legislação vigente, estes estão sendo reformados. É bom lembrar que a conservação (manutenção), melhorias e reformas nos condomínios são de responsabilidade dos moradores e que esta é uma boa maneira de valorizar e conservar todo o condomínio e o próprio apartamento.

A CDHU não oferece nenhum tipo de assessoria ou consultoria em obras ou reformas externas às unidades habitacionais. As obras externas à unidade habitacional são de inteira responsabilidade do mutuário ou do condomínio. As obras ou reformas externas devem seguir as normas técnicas vigentes no país e as leis do município. Devem, obrigatoriamente, ter um responsável técnico pelo projeto e pela execução do projeto (engenheiro ou arquiteto). A responsabilidade civil por problemas que venham a ocorrer serão do responsável técnico pela obra. Obras que causem interferência na unidade devem ser aprovadas pela CDHU e cada caso deverá ser analisado.

Não. Os bombeiros não permitem a obstrução das escadas. As grades devem ser colocadas do lado de dentro.

O síndico - representante legal do condomínio - deve procurar a empresa responsável pela distribuição de água e reclamar.

Alguns cuidados mínimos são necessários para descartar o lixo doméstico: colocar o lixo doméstico na lixeira perto do horário em que a coleta é feita; verificar se o saco de lixo não está furado e se está bem fechado; . as lixeiras devem ser lavadas periodicamente . se o condomínio ou prédio não contratou alguém para fazer a limpeza, é necessário que os moradores se organizem para fazê-la. (ver folheto Sobre o Lixo Doméstico).

As áreas comuns, como o nome diz, são de uso comum a todos os moradores e devem ser utilizadas de modo a não prejudicar os outros moradores. As escadas e as áreas de circulação não devem ser obstruídas. As normas de utilização das áreas coletivas devem ser estabelecidas em assembleia (ver página 28 e seguintes do Manual de Conservação e Melhorias).

A responsabilidade pela conservação do terreno onde está o conjunto é dos condôminos (equipamentos, calçamentos, vegetação), portanto a responsabilidade é dos moradores do condomínio. Para retirar ou podar árvores em terrenos de propriedade privada, o morador deve obter a autorização, mediante solicitação por escrito, na prefeitura (na capital - Praça de Atendimento da Subprefeitura do bairro). A solicitação deve expor os motivos pelos quais se deseja retirar a árvore (ou árvores) e informar a espécie da árvore. Deve ser anexados, também, croquis de localização da árvore no terreno, cópia do carnê do IPTU e do comprovante de endereço (conta de água ou luz). A autorização será concedida somente após vistoria do local que será feita por um engenheiro agrônomo. Quando da solicitação, os croquis de localização das árvores ou carne do IPTU são dispensáveis, mas o endereço completo e os motivos para a retirada das árvores são fundamentais. O pedido será protocolado. Na cidade de São Paulo, o acompanhamento do protocolo poderá ser feito pelo 156 (telefone de informações da prefeitura). Após a aprovação da retirada das árvores, os interessados deverão contratar uma empresa ou pessoal capacitado para executar o serviço. As despesas correm por conta dos interessados. A derrubada de árvores sem a autorização prévia é passível de multa. Em caso de árvores em que há o risco iminente de queda, o Corpo de Bombeiros deverá ser acionado.

As vagas de estacionamento foram demarcadas pela CDHU quando da entrega do empreendimento. A área do estacionamento é de uso comum e deve ser usada por todos os moradores. A assembléia deve determinar como será o uso: sorteio ou rodízio. A área pertence a todos, por isso não é permitido fixar uma vaga para nenhum morador (é proibido colocar qualquer tipo de placa). Não existem vagas para todos (ver folheto Sobre o uso do Estacionamento). Todos os problemas referentes às vagas de estacionamento e uso das áreas comuns devem ser resolvidos pela assembléia dos condôminos.

As vagas de estacionamento foram demarcadas pela CDHU quando da entrega do empreendimento. A área do estacionamento é de uso comum e deve ser usada por todos os moradores. A assembléia deve determinar como será o uso: sorteio ou rodízio. 8 A área pertence a todos, por isso não é permitido fixar uma vaga para nenhum morador (não é permitido colocar nenhum tipo de placa). Não é permitido apagar as demarcações feitas pela CDHU. Não é permitido apagar a demarcação indicativa de vaga para portadores de deficiência. Cabe à assembléia tomar as providências necessárias para garantir o direito de todos os moradores (se for o caso, as seguintes providências podem ser tomadas: advertir verbalmente o morador, advertir por escrito, multar ou abrir um processo contra o infrator - nesta ordem). Não existem vagas para todos (ver folheto Sobre o uso do Estacionamento).

A área do estacionamento é coletiva, pode ser usada por todos os moradores, mesmo aqueles que não possuem carro (o morador pode vir a comprar um). A área pertence ao condomínio, por isso não é permitido estabelecer uma área fixa para cada morador. A assembléia deve determinar como será o uso do estacionamento. As vagas de estacionamento foram demarcadas pela CDHU quando da entrega do empreendimento e não podem ser remarcadas. Todos os problemas referentes às vagas de estacionamento e uso das áreas comuns devem ser resolvidos pela assembléia dos condôminos (ver folheto Sobre o uso do Estacionamento).

Não é permitido cobrir a área de estacionamento porque isto altera o projeto original do condomínio. Se o empreendimento não for regularizado, as coberturas deverão ser destruídas. Se o empreendimento for regularizado, é possível procurar a prefeitura e verificar que tipo de construção/alteração poderá ser feita.

A área do estacionamento é de uso exclusivo dos moradores do condomínio. Casos de desvio devem ser resolvidos pela assembléia a quem cabe decidir sobre as providências necessárias para garantir o direito de todos os moradores (se for o caso, as seguintes providências podem ser tomadas: advertir verbalmente o morador, advertir por escrito, multar ou abrir um processo contra o infrator - nesta ordem). Ver folheto Sobre o uso do Estacionamento.

O CAC e as áreas coletivas do condomínio são de uso comum e exclusivo dos moradores do condomínio e cabe à assembléia determinar as formas de uso dessas áreas. Eventuais desvios ou abusos deverão ser punidos conforme estabelecido em assembléia.

A decisão cabe a cada condomínio. Os moradores devem ser responsáveis por decidir qual a melhor forma de distribuir a correspondência. Se houver muitos problemas, isso pode ser um tema discutido em assembléia.

Alterações que modifiquem o projeto da CDHU e que contrariem as especificações técnicas das plantas oficiais não podem ser feitas, elas podem dificultar ou impedir a obtenção de Habite-se, Registro em Cartório e regularização/averbação dos imóveis. Um bloco não pode ser separado do restante do conjunto por muros/cercas. Se os moradores quiserem cercar o conjunto com um muro, isto deverá ser decidido em assembléia e o custo recairá inteiramente sobre os moradores. Segundo a Secretaria de Segurança Pública, as cercas e alambrados são mais seguros que os muros.

Procurar a Secretaria de Segurança Pública para denunciar o ponto de tráfico. É bom lembrar ao morador que ele não deve comentar com ninguém que fez/fará a denúncia e nunca deverá usar o telefone de casa para fazer a denúncia.

Em casos de problemas com menores de idade, o Conselho Tutelar deverá ser procurado, outros problemas deverão ser tratados com a Secretaria de Segurança Pública. É bom lembrar ao morador que ele não deve comentar com ninguém que fez/fará a denúncia e nunca deverá usar o telefone de casa para fazer a denúncia.

Avisar a CDHU o mais rápido possível. Se ficarmos sabendo antes de 24 horas, podemos tirar os invasores sem ação judicial.

Cada caso será analisado. A orientação da GOS é que se faça um relatório detalhado da situação, se possível, anexando documentos que comprovem/atestem a solicitação. O relatório e documentos devem ser encaminhados por FA para a GOS.

Não é necessário comunicar ao Social os casos de ocupação irregular uma vez que o Jurídico já cuida disso. Os problemas causados pelos invasores devem ser resolvidos pela assembléia dos condôminos. Quando o imóvel for retomado, as dívidas de condomínio serão pagas pela CDHU, mas precisarão ser comprovadas com documentos. O responsável pela cobrança é o síndico que deverá apresentar os documentos comprobatórios (ata de eleição do síndico, CNPJ, boletos com a discriminação das despesas).

Não cabe à CDHU cobrar taxas de condomínio de atrasadas, quem tem que esta prerrogativa é a assembléia dos condôminos. Sempre que há a entrega de empreendimento, os técnicos da CDHU realizam uma série de reuniões com os moradores para orientá-los quanto à constituição do condomínio. Uma das obrigações do síndico é cobrar o pagamento das taxas de condomínio. Saiba mais, acessando o Portal do Mutuário/Condomínio/Organização e Áreas Comuns.

O síndico – representante legal do condomínio – é quem tem a responsabilidade legal de cobrar as contas devidas dos inadimplentes. Se o síndico se recusar a tomar as medidas cabíveis contra o(s) devedor(es) – é dele a responsabilidade legal de fazê-lo -, então será necessário fazer uma assembléia para destituir o síndico e instituir um novo que arque com as responsabilidades inerentes ao cargo. Outra medida que deve ser tomada é procurar a empresa fornecedora de água do município para saber quais são as alternativas existentes para resolver o problema – a individualização do fornecimento de água é uma delas.

Principais Atalhos